Покупка жилья в Германии. Дополнительные расходы, строительство

Опубликовано: 27.05.2020
Обновление: 06.02.2024

Покупка жилья в Германии – очень обширная тема. Как и в случае ремонта, не претендую на абсолютную полноту информации, так как в этом вопросе опыт может быть очень разнообразным и одна покупка квартиры такого разнообразия не обеспечивает.

Строительное общество — Baugemeinschaft
Покупка жилья. 2. Кредитный договор
Новый закон об отоплении в Германии
Кондоминиум в Германии
Декларация на недвижимость Grundsteuererklärung 2022
Сложности ремонта и переезда в Германии

Дополнительные расходы при покупке квартиры в Германии в личное пользование (как инвестиции будет дороже)

1. Процент маклеру

От 3 до 6 процентов от стоимости жилья, зависит от маклера и особенностей жилья. Если покупать от застройщика, соответственно, будет без этого процента.

2. Grundbucheintragung

Внесение в реестр (Grundbucheintragung) – около 0,5 процента.

3. Grunderwerbssteuer

Налог на покупку жилья – Grunderwerbssteuer. Размер зависит от федеральной земли (на севере дороже, в Баварии дешевле, есть тенденция к повышению) и колеблется от 3,5 до 6,5 процентов. В Баден-Вюртемберге, к примеру, было 5 процентов, в Берлине – 6 процентов. Из стоимости вычитаются дорогостоящие дополнительные части интерьера, вроде встроенной кухни, если они покупаются вместе с жильем.

4. Услуги нотариуса

Нотариус берет, по сведениям Интернета, от 1 до 1,5 процентов, но я видела в рекламе 1,7 процента.

Нотариус берет деньги несколько раз: сначала за оформление сделки, потом за внесение прав на недвижимость в реестр. Если покупается строящийся дом, то последний гонорар нотариусу может быть выплачен года через два после первого.

Таким образом, если мы покупаем квартиру в Баден-Вюртемберге стоимостью 230 тысяч евро у застройщика (то есть без маклера), то наша цена в результате будет около 246 тысяч.

Строительство дома в Германии. На что обратить внимание

1. Сроки сдачи жилья – больное место строителей, по всей видимости, во всем мире.

Поэтому обещаниям сдать жилье раньше срока, указанного в договоре, верить не нужно нисколько, ни минуты на эти обещания не рассчитывать и вообще заложить мысленно дополнительные полгода от планируемого срока. От старого жилья отказываться тогда, когда станет очевидно, что квартира практически готова (остается покраска, поклейка, полы), дав себе как минимум месяц после даты, указанной в договоре.

2. Безответственность за собственные слова – также общая черта строителей.

Метод борьбы вижу только один: конспектировать сказанное и просить подписать. Особенно в пунктах, касающихся дат и размеров. Вот вам говорят, что тут на плане труба вас не касается – записать это под роспись. Вот вам говорят, что труба будет малюсенькая – тут вы бумажку: А насколько малюсенькая? – и подпись, пожалуйста.

3. Стройка, в которой внутренние работы оформляются отдельно с каждой фирмой, с выставлением счетов напрямую покупателю, с одной стороны выгодна: не накручиваются лишние услуги и налоги. Кроме того, эти работы можно включить в налоговую декларацию и получить 20 процентов со стоимости работ обратно.

С другой стороны, разборки и претензии во многом лягут на ваши плечи. Поэтому постарайтесь очень внимательно следить за работами. Надеяться на то, что строители будут думать своей головой, не приходится.

Например, выбран уровень установки унитазов один, а сделан другой. Переделать без больших затрат нереально, и добиться этого можно будет только через адвоката. Вам кажется, что это ерунда? А представьте, что вы ростом 160 см, а дяденька-сантехник – 190 см и он ориентировался на себя.

Или есть у вас три плитки в туалет с рисунком, а остальные без рисунка – нет смысла надеяться, что плиточник положит эти три особенные плитки хоть сколько-нибудь разумно. Он ляпает их все подряд в том порядке, в каком они лежат в коробке, и результат получается весьма своеобразный. Поэтому если какие-то моменты являются существенными, нужно звонить этим фирмам, спрашивать, когда они собираются выполнять те или иные работы, приезжать и проводить беседы.

Есть еще вопросы? Я отвечаю на вопросы в комментариях ⇓ или через е-мейл ⇨

4. Все планы нужно готовить заранее, так как встреча с электриком и сантехником будет за много месяцев до сдачи квартиры и они ожидают, что у вас уже спланирована кухня, ванная, расположение мебели и розеток.

Отсюда возникает необходимость планировать кухню уже тогда, когда у дома еще не готова крыша. И кухня превращается в головную боль: в готовой квартире возникают какие-то незапланированные выступы – в кухне начинают ужиматься шкафчики, кухня уже готова – а вокруг трубы возникла 20-сантиметровая изоляция. Уламываешь строителей уменьшить изоляцию – они, естественно, плачутся, что никак нельзя, а продавец кухни заявляет, что два новых шкафчика будут стоить как четверть кухни.

5. Планирование кухни на фирме занимает часа два, плюс неоднократно приходится уточнять и доделывать.

Окончательная цена берется с какого-то волшебного потолка. В эту цену можно вбить совершенно разные вещи, если как следует покапризничать. К примеру, мы загнали в стоимость посудомойку и плиту от Боша, а не от какой-то там всунутой изначально в план Конструкты (Скажите, пожалуйста, что это вообще такое Конструкта? – Это как Фольксваген в мире бытовой техники, – отвечает продавец, надеясь на вашу полную лопуховость), при этом цена не изменилась.

Obi как поставщик кухни мне не понравился за эту полную непрозрачность стоимости, за то, что невозможно получить подробности плана и серии включенных приборов, не подписав договор, за то, что монтажная фирма в лице немолодого обросшего типа алкоголического вида и его дочери, побившей нам стену рабочей поверхностью, не лезла ни в какие ворота (обои пришлось переклеивать, водопровод – чинить от протечки, мойку заново фиксировать, верхние шкафы – перевешивать).

Как и с рабочими, нужно следить, вовремя предупреждать глупости, так как исправить потом себе дороже, вносить ошибки в протокол и ругаться.

Если когда-нибудь придется делать еще раз, мы решили, что проще купить кухню по спецпредложению в уже почти готовую квартиру или самим в Икее и самостоятельно установить ее, что выйдет медленнее, но зато без переделок.

В том, что касается кухни, со строителями надо заранее обсудить вопрос, выдержит ли стена верхние шкафчики, так как некоторые стены в современных домах вообще мало что способны выдержать (в таком случае делается усиление стены на нужной высоте).

Все темы о #жилье
Строительное общество — Baugemeinschaft
Покупка жилья. 2. Кредитный договор
Новый закон об отоплении в Германии
Кондоминиум в Германии
Декларация на недвижимость Grundsteuererklärung 2022
Сложности ремонта и переезда в Германии