Опубликовано: 25.08.2021
Обновление: 01.03.2023
Строительное общество (или строительный кооператив, Baugemeinschaft) – популярная в Германии форма организации строительства многоквартирных домов.
Покупка жилья в Германии. Дополнительные расходы, строительство
жилья. 2. Кредитный договор
Кондоминиум в Германии
Переезд и ремонт в Германии
кто обязан делать ремонт в квартире
Как найти строительное общество Baugemeinschaft
Найти его можно по объявлениям на сайтах недвижимости – общества бросают рекламу среди обычных объявлений о продаже.
Вы вполне можете заявить о своем интересе – даже если вас не устроит и вы не будете туда вступать, ваш интерес будет зафиксирован и вы попадете в списки, которые подбирают архитектурные фирмы. Также рекомендуют спросить в ратуше – они тоже заинтересованы в подборе групп.
Крупные города имеют онлайн-предложения открытых для вступления обществ – например, Мюнхен или Гамбург.
Почему Baugemeinschaft так популярны
Baugemeinschaft поддерживаются местными властями – таким обществам проще получить участок под строительство.
Кроме того, предполагается, что вы в этом обществе не должны платить процент застройщику – то есть квартира выйдет вам дешевле на 10-20 процентов.
Особенно выгодно, если в рядах затесались свои специалисты – архитекторы, строители, хотя бы садовники.
Строительное общество дает вам возможность воплотить в реальность свои представления об идеальном жилье – комнаты будут спланированы согласно вашим пожеланиям, если это возможно по строительным нормам.
Трудности Baugemeinschaft
Казалось бы, сплошные плюсы. Но есть и свой жирный минус – каким-то образом вы должны со своими “собратьями” договариваться. А это очень, очень непросто, скажу я вам, зная, как выглядит изнутри кондоминиум.
Во владельцах жилья при решении финансовых вопросов просыпаются всякие бабушки по материнской линии – упрямые ослицы и двоюродные дяди – бараны. Решение вопроса о том, в какой цвет члену кондоминиума можно покрасить свой садовый домик на придомовом участке, занимает пару часов. И все равно находится пара человек, которые против по принципиальным соображениям или “на всякий случай”.
И еще один минус – застройщик получает свой процент не просто так, он бережет частенько и ваши нервы. Строительство собственного дома требует существенного нервного вклада, а когда вы еще к тому же зависите от других людей, это может быть очень и очень непросто и привести к переплатам, которых вы пытались избежать, или, что намного хуже, судебным спорам.
Организационная форма строительного общества
Строительное общество организуется в большинстве случаев в форме GbR – Gesellschaft bürgerlichen Rechts (общество гражданских прав). Это объединение граждан, в которое могут входить, впрочем, в качестве членов и фирмы.
GbR организуется очень просто, даже нотариус не нужен (хотя рекомендуется), фирмой не является. Однако его члены несут финансовую ответственность за все долги объединения и отвечают за все бюрократическое оформление. То есть если один из членов общества разорится и не сможет платить свою долю, остальные будут отвечать финансово за его долг.
Kündigung членства одного из членов ведет к роспуску всего общества. Но член общества может из него выйти при согласии трех четвертых остальных членов общества и наличии уважительных причин вроде переезда. Обычно члены общества соглашаются на это, если выходящий находит преемника.
Разумеется, если строить многоквартирный дом решили 10-20 программистов без всякого представления о строительстве, то кончиться это может плачевно. Но организоваться им очень хочется, так как иначе в некоторых городах свое жилье заполучить практически невозможно. На помощь приходят все те же архитектурные и строительные фирмы, которые предлагают “сопровождение”. Таким образом финансовый вклад увеличивается, а нервный уменьшается, как и свобода решений. Называться это будет тогда gesteuerte Baugemeinschaft.
Этапы строительства
Итак, собрались наши 10 программистов и решили построить многоквартирный дом. Они привлекли архитектурную фирму и поручили ей придумать, как это все будет выглядеть. Рекомендуют отдельно иметь и координатора проекта, а не поручать координацию архитектору, чтобы был и за архитектором надзор.
Наибольшие сложности на этом этапе возникают с поиском участка для строительства. Допустим, нам повезло, и город дал обществу участок. Город фиксирует участок за обществом на определенный срок, за который архитектор должен представить свой проект, а общество подготовить все документы для строительства, расписать финансовый план.
На этом этапе состав участников может меняться. Участники должны доказать обществу, что они платежеспособны, и решить все базовые вопросы.
Рекомендуется обсудить все детали:
детскую площадку (она требует в дальнейшем TÜV и страховки ответственности),
парковки,
стоянку для велосипедов,
заправку для электромобилей (сейчас очень актуально),
степень экологичности дома
– и зафиксировать их письменно. Завершается подготовительный этап с подачей Bauantrag в Bauamt.
С этого момента начинаются все финансовые и отчетные обязательства. Заключается договор общества, покупается земля, привлекается нотариус. Выйти на этом этапе из общества уже так просто не получится.
GbR заключает договора с архитектором, строителями. Часть из этих договоров должны / могут быть нотариально заверены, что требует и дополнительных расходов на нотариуса. Рекомендуется привлечь для составления договоров юриста, который на этом специализируется.
Каждому участнику общества рекомендуют обязательно заключить Rechtsschutzversicherung.
В конце строительства участники закрывают общество и передают дальнейшие права по соблюдению гарантии обществу собственников, в которое они преобразуются – Wohneigentümergemeinschaft.
Финансирование
Два основных варианта финансирования:
один банк ведет все общество, договариваясь отдельно с каждым его членом с самого начала,
или кредит выдается только на строительство, а покупка участка осуществляется на собственные средства.
Как и для отдельных покупателей жилья, есть государственные выгодные кредиты и для строительных обществ.
Другие темы о #покупке жилья
Гугл считает авторские текстовые сайты спамом. Обновление Гугла обрушило индексацию таких сайтов, как мой. Это означает, что меня не показывают в поиске, а также, что я не могу компенсировать расходы на сайт. Если вы не считаете мой сайт спамом, поддержите меня, пожалуйста. Вы можете:
– согласиться на рекламу и куки
– ссылаться на сайт в социальных сетях
– перейти на любой другой поисковик, уважающий своих пользователей
– поддержать мои труды с помощью Пейпал