Строительное общество – Baugemeinschaft

Last Updated on 16 апреля, 2022

Строительное общество (или строительный кооператив, Baugemeinschaft) – популярная в Германии форма организации строительства многоквартирных домов.

Найти ее можно по объявлениям на сайтах недвижимости – общества бросают рекламу среди обычных объявлений о продаже. Вы вполне можете заявить о своем интересе – даже если вас не устроит и вы не будете туда вступать, ваш интерес будет зафиксирован и вы попадете в списки, которые подбирают архитектурные фирмы. Также рекомендуют спросить в ратуше – они тоже заинтересованы в подборе групп. Крупные города имеют онлайн-предложения открытых для вступления обществ – например, Мюнхен или Гамбург.

Baugemeinschaft поддерживаются местными властями – таким обществам проще получить участок под строительство. Кроме того, предполагается, что вы в этом обществе не должны платить процент застройщику – то есть квартира выйдет вам дешевле на 10-20 процентов.

Особенно выгодно, если в рядах затесались свои специалисты – архитекторы, строители, хотя бы садовники.

Строительное общество дает вам возможность воплотить в реальность свои представления об идеальном жилье – комнаты будут спланированы согласно вашим пожеланиям, если это возможно по строительным нормам.

Казалось бы, сплошные плюсы. Но есть и свой жирный минус – каким-то образом вы должны со своими “собратьями” договариваться. А это очень, очень непросто, скажу я вам, зная, как выглядит изнутри кондоминиум. Во владельцах жилья при решении финансовых вопросов просыпаются всякие бабушки по материнской линии – упрямые ослицы и двоюродные дяди – бараны. Решение вопроса о том, в какой цвет члену кондоминиума можно покрасить свой садовый домик на придомовом участке, занимает пару часов. И все равно находится пара человек, которые против по принципиальным соображениям или “на всякий случай”.

И еще один минус – застройщик получает свой процент не просто так, он бережет частенько и ваши нервы. Строительство собственного дома требует существенного нервного вклада, а когда вы еще к тому же зависите от других людей, это может быть очень и очень непросто и привести к переплатам, которых вы пытались избежать, или, что намного хуже, судебным спорам.

Организационная форма

Строительное общество организуется в большинстве случаев в форме GbR – Gesellschaft bürgerlichen Rechts (общество гражданских прав). Это объединение граждан, в которое могут входить, впрочем, в качестве членов и фирмы.

GbR организуется очень просто, даже нотариус не нужен (хотя рекомендуется), фирмой не является. Однако его члены несут финансовую ответственность за все долги объединения и отвечают за все бюрократическое оформление. То есть если один из членов общества разорится и не сможет платить свою долю, остальные будут отвечать финансово за его долг.

Kündigung членства одного из членов ведет к роспуску всего общества. Но член общества может из него выйти при согласии трех четвертых остальных членов общества и наличии уважительных причин вроде переезда. Обычно члены общества соглашаются на это, если выходящий находит преемника.

Разумеется, если строить многоквартирный дом решили 10-20 программистов без всякого представления о строительстве, то кончиться это может плачевно. Но организоваться им очень хочется, так как иначе в некоторых городах свое жилье заполучить практически невозможно. На помощь приходят все те же архитектурные и строительные фирмы, которые предлагают “сопровождение”. Таким образом финансовый вклад увеличивается, а нервный уменьшается, как и свобода решений. Называться это будет тогда gesteuerte Baugemeinschaft.

Этапы строительства

Итак, собрались наши 10 программистов и решили построить многоквартирный дом. Они привлекли архитектурную фирму и поручили ей придумать, как это все будет выглядеть. Рекомендуют отдельно иметь и координатора проекта, а не поручать координацию архитектору, чтобы был и за архитектором надзор.

Наибольшие сложности на этом этапе возникают с поиском участка для строительства. Допустим, нам повезло, и город дал обществу участок. Город фиксирует участок за обществом на определенный срок, за который архитектор должен представить свой проект, а общество подготовить все документы для строительства, расписать финансовый план.

На этом этапе состав участников может меняться. Участники должны доказать обществу, что они платежеспособны, и решить все базовые вопросы. Рекомендуется обсудить все детали – детскую площадку (она требует в дальнейшем TÜV и страховки ответственности), парковки, стоянку для велосипедов, заправку для электромобилей (сейчас очень актуально), степень экологичности дома – и зафиксировать их письменно. Завершается подготовительный этап с подачей Bauantrag в Bauamt.

С этого момента начинаются все финансовые и отчетные обязательства. Заключается договор общества, покупается земля, привлекается нотариус. Выйти на этом этапе из общества уже бесплатно не получится.

GbR заключает договора с архитектором, строителями. Часть из этих договоров должны / могут быть нотариально заверены, что требует и дополнительных расходов на нотариуса. Рекомендуется привлечь для составления договоров юриста, который на этом специализируется.

Каждому участнику общества рекомендуют обязательно заключить Rechtsschutzversicherung.

В конце строительства участники закрывают общество и передают дальнейшие права по соблюдению гарантии обществу собственников, в которое они преобразуются – Wohneigentümergemeinschaft.

Финансирование

Два основных варианта финансирования: один банк ведет все общество, договариваясь отдельно с каждым его членом с самого начала, или кредит выдается только на строительство, а покупка участка осуществляется на собственные средства.

Как и для отдельных покупателей жилья, есть государственные выгодные кредиты и для строительных обществ.

Другие темы о #покупке жилья

Вы предпочитаете смотреть сайты без рекламы и куки? Это прекрасно, но означает, что я работаю для вас за свой счет.
Быть может, вы хотите поддержать мои труды с помощью Пейпал.
Или изменить свои настройки куки на согласие.

Я не использую индивидуализированную рекламу и не собираю чувствительную информацию.

Click to rate this post! 5* - good, 1* - bad
[Total: 4 Average: 5]

Оставьте комментарий

Адрес email не является обязательным!

GDPR Cookie Consent with Real Cookie Banner