Кондоминиум в Германии

Опубликовано: 26.05.2020
Обновление: 24.09.2023

Когда покупаешь квартиру в жилом комплексе, особенно новом, всплывают всякие неожиданности и интересности. Кондоминиум в Германии – страшная сила и много нервов в борьбе за идеальное жилье.

Некоторые неожиданности бывают неожиданными даже для немцев, поэтому ежегодные собрания жильцов превращаются в многочасовой театр с яростным обсуждением частоты стрижки газонов, необходимости его вертикуляции, цвета маркиз и выяснением, почему так дорого стоит газ и какого черта тут хаусмайстер 2 часа кофей гонял, когда ему деньги за работу платят. В конце нередко кто-нибудь выскакивает в ярости наружу и хлопает дверью с бормотанием: “Никогда больше… этот сумасшедший дом…”

Строительное общество — Baugemeinschaft
Покупка жилья. 1
Покупка жилья. 2. Кредитный договор
Новый закон об отоплении в Германии
Чего стоит сменить российское гражданство. Часть 1
Сложности ремонта и переезда в Германии

Если арендовать квартиру в таком комплексе, нужно заранее поинтересоваться, какие ограничения накладывает комплекс на жильцов и какие расходы владелец перекидывает на арендатора.

Кондоминиум в Германии. Подводные камни

1. Первое, к чему нужно быть готовым: необходимость понимать и говорить на немецком не закончится разговорами со строителями, а продолжится в ежегодных собраниях, на которых нужно не только присутствовать, но и реагировать, голосуя. Впрочем, свой голос можно передоверить какому-нибудь соседу.

2. Комплексы обычно управляются специальной конторой – Hausverwaltung. Именно она занимается организацией уборки, починки, отопления и т.п., представляет предложения разных фирм по обслуживанию, из которых жильцы выбирают одно и утверждают его.

3. В каждом доме на каждый год выбираются люди, которые контролируют счета и деятельность управляющей компании.

4. Каждый год отчет за прошедший год утверждается на собрании, как и все планирующиеся расходы. Для подготовки жильцам заранее рассылают отчет по прошедшему году и план на следующий год.

5. Решения принимаются голосованием. На голосование ставятся все поступившие от жильцов предложения.

Разные вопросы требуют разного количества подтверждающих голосов. Например, недавно было небольшое послабление по поводу существенных изменений в строении. Человек хочет добавить в пентхаусе крышу над балконом. Это существенное изменение. Раньше это существенное изменение должны были подтвердить все владельцы. Ясно, что это практически нереально. Сейчас правила стали попроще, но все равно получить согласие на что-либо очень трудно. А вот вопросы по поводу качества проведенной бухгалтерии решаются простым большинством голосов.

6. Многое зависит от контингента: богатые пенсионеры и одинокие могут поставить более экономное меньшинство на лишние деньги своим стремлением к благолепию.

7. Город и собрание жильцов может ограничить жильцов в их правах.

К примеру, у нас маркизы можно выбрать только одной фирмы, типа и цвета – у всех должно быть одинаково. Чуть было не запретили зонтики на балконах, но те, кто не готов отдать пару тысяч за маркизы, их отстояли. Но была определена обязательная гамма (серый, белый, коричневый – в цвет дома). Запрету подвергаются различные защитные полотнища, циновки, а разрешены только натуральные украшения.

Собрание может не позволить протянуть лишний кабель и подключиться к тому оператору связи, который вам нравится. А цветочные горшки могут обязать висеть только на внутренней стороне балконного ограждения.

8. Владельцы первых этажей с газонами могут слишком рано не радоваться: даже поставить садовый домик им можно, только испросив разрешения у собрания жильцов.

Наши владельцы первых этажей в этом году неожиданно обнаружили, что они сами ухаживают за газонами, стригут их, делают вертикуляцию и поливают водой и навозом и стригут кусты в соответствии с городскими нормами, потому что сверху живущее большинство желает сэкономить на садовнике.

Городским садовником ограничены также типы кустов и деревьев, которые можно посадить на, казалось бы, “своем” газоне. Летом неожиданно были выкопаны свежепосаженные деревья не того сорта. Посадивший был в отпуске и обнаружил по возвращению, что “нарушителей” уже удалили (и я уверена, что счет за удаление выставили ему).

Nebenkosten

9. Расходы на содержание жилья не будут сводиться к одному только отоплению, расходам на воду, электричество и налогу.

В своих счетах вы можете обнаружить такие пункты (это не считая более мелких сумм на страхование или обслуживание каких-нибудь дверей или огнетушителей):

– уход за зелеными насаждениями – ок. 60 евро в год

– уборка участка – ок. 40 евро в год

– зимнее обслуживание – ок. 15 евро в год

– анализ питьевой воды – 25 евро в три года

– уборка дома – ок. 100 евро в год

– вывоз мусора в комплексе стоит дороже, чем в тех домах, где вы имеете свой собственный ящик, – 240 евро год

– лифт, конечно, приятное удовольствие, но оно стоит ок. 170 евро в год

– плата управляющей компании – ок. 220 евро в год

– для будущих ремонтов деньги собираются заранее, чтобы через лет пять, когда потребуется ремонтировать отопительный котел, не пришлось платить слишком большую сумму единовременно

– возникают и разные разовые расходы – на очистку крыши, на приобретение газонокосилки и других инструментов и т.д. Со временем, когда заканчивается гарантия строителя, возникнут расходы на починки и ремонт.

В сумме на трехкомнатную квартиру отопление, вода, дополнительные расходы (но без электричества в квартире, которое вы платите отдельно энергопоставщику, и налога, который платится городу) составят не меньше 230 евро в месяц. В зависимости от типа отопления, города, возраста домов и представлений о прекрасном большинства жильцов сумма может быть и больше.

10. Если в комплексе есть свои жильцы-специалисты, они обычно предлагают свои услуги, что позволяет экономить. К примеру, у нас затесались свои архитектор, бухгалтер и специалист по отоплению.

11. Веселенькая картинка с детской площадкой, которую демонстрируют, рекламируя жилье при продаже, – это мираж. На самом деле строители не обязаны ставить горки и лесенки, они только оставляют для площадки место и засыпают его песком или опилками. Оборудовать площадку должен сам комплекс за свой счет, на что должны согласиться большинство жильцов. Кроме этих расходов, каждый год придется платить за техосмотр и обслуживание площадки и страхование ответственности.

У нас тему мусолили три года, поскольку в комплексе только где-то 7 квартир с детьми из 80 и никто не хотел платить за то, чтобы на площадке играли посторонние дети из соседнего района. В результате застройщик сам поставил простенькую площадку из горки и домика для малышей, поскольку имел обязательство перед городом. Посмотрим, на кого ляжет в результате стоимость обслуживания.

Есть еще вопросы? Я отвечаю на вопросы в комментариях ⇓ или через е-мейл ⇨

12. Если жилец хочет другую фирму по обслуживанию или установке/ремонту чего-либо, он должен сам перед собранием получить Angebot (предложение) от желаемой фирмы и предложить его на собрании.

13. Вес голосов при голосовании распределяется по разным принципам: по количеству жильцов или по площади жилья. Это может привести к тому, что, если в вашем доме кем-то сдается большая площадь, к примеру, под магазин, этот “кто-то” будет иметь преимущественный голос во всех решениях. Этот вопрос нужно обдумать в самом начале, на первом собрании жильцов, когда принимаются базовые решения по дому.

Например, у нас возникают проблемы с выбросом мусора: жильцы апартаментов выбрасывают то, что нужно сортировать, поэтому ящик бывает переполненным. Из-за этого управляющая компания угрожает сделать вывоз мусора более дорогим – а вы и так платите на 100 евро больше, чем обычное домовладение со своими ящиками, а до кучи еще и сами сортируете все. Но все попытки решить проблему через раздельные ящики для “постоянных” и “временных” жильцов блокируются “виноватым”, у которого бОльшая площадь сдаваемых в аренду апартаментов.

TÜV

14. Один из вопросов вызвал настоящую часовую бойню на собрании: гарантия на строительные работы закачивается, надо ли провести внешнюю экспертизу или достаточно внутренней?

Удивительно, что относительно состоятельные люди, которые легко могут себе позволить не такую уж большую трату на внешнюю экспертизу, мусолили данный вопрос так долго и все в результате кончилось поименным голосованием (обычно достаточно поверхностного подсчета поднятых рук). Видимо, дело было скорее в принципе: достоин ли TÜV получить заказ на внешнюю экспертизу, сделает ли он полноценную проверку или это будет лишь поверхностный осмотр по бумажкам. В доказательство приводилась масса примеров из собственного опыта со ссылкой на дальних и близких знакомых и родственников Кролика.

Решение, на самом деле, зависело главным образом от держателя большей части площади под аренду – самой строительной компании. Поскольку она себя позиционирует как стремящаяся к качеству, а не к наживе, то результат был в пользу внешней экспертизы.

Что в конечном итоге, по получению отчета от TÜV, вполне оправдалось: было найдено более 150 мест, нуждающихся в доработке. Сами бы строители у себя столько проблем точно бы не нашли. Места вплоть до тонких трещинок на стенах, неудачной изоляции труб, побитых углов. Все очень объективно – я сама каждый раз думала “вот это у них нехорошо получилось”, когда натыкался глаз. Поэтому сказать, что TÜV проводит чисто поверхностный осмотр и проверяет одни бумажки, нельзя. Кроме того, жильцы смогли представить экспертам спорные недоработки, которые не признавались строителями как подлежащие гарантийному ремонту. И уже внешние эксперты решали, кто прав в данном вопросе.

Таким образом, если вы должны участвовать в собрании, на котором обсуждается конец гарантийного срока, я бы рекомендовала поддерживать вариант с внешней экспертизой. Желательно также осмотреть свой дом и задать все вопросы по потенциальным и реальным недоработкам – с фотографиями подозрительных мест на телефоне.