Покупка жилья. 2. Кредитный договор

Опубликовано: 25.07.2021
Обновление: 24.09.2023

Продолжаем тему покупки жилья (на примере покупки у застройщика на этапе строительства). В первой части мы говорили о том, какие дополнительные расходы, например налог, упадут на вашу голову, кроме собственно стоимости жилья. Теперь поговорим о кредите.

Строительное общество — Baugemeinschaft
Покупка жилья. 1
Кондоминиум в Германии
Новый закон об отоплении в Германии
Сложности ремонта и переезда в Германии

Покупка жилья в Германии – какой банк выбрать

Как советуют, нужно обойти несколько банков и выбрать наилучшие условия. На практике реальные условия можно узнать, только договорившись о термине, иногда и не за одну встречу. Поэтому обойти несколько банков вряд ли получится, хорошо если два. Каждое изменение в условиях потребует нового пересчета и новой встречи недельки через две-три. А ваши сроки могут быть ограничены: строительная фирма хочет договоренность о кредите для закрепления квартиры за покупателем, банки дают короткое время для раздумья и тоже хотят какие-нибудь бумажки от строителя. Получается, что решить вопрос нужно будет скорее всего в течение двух недель. Вывод – подготовьтесь к условиям заранее и постарайтесь избежать изменений или сразу просите подготовить вам к первой встрече два варианта, если вы сомневаетесь.

Чтобы прикинуть нужные данные, поищите Kreditrechner + название банка. Суммы, которые вам представит банк в реальности, будут отличаться, но вы, по крайней мере, сможете прикинуть разницу в условиях.

В банк по кредитным вопросам заскакивать приходится регулярно, поэтому удобно, если филиал под боком. На нашем уровне немецкого (вокруг В1) кредитные вопросы – на грани понимания. Банковские служащие обожают сложнейшие пассивные и вежливые конструкции с würde, отчего быстро теряешь нить разговора. Отсюда вывод – онлайн-банк подойдет только уверенным в немецком покупателям.

Не забудьте про господдержку

Большинство покупателей жилья в Германии использует не один кредит, а пакет кредитов. Узнайте, какие актуальные предложения есть в вашей земле.

Например, L-Bank дает льготный кредит за соответствие нового жилья повышенным нормам теплоизоляции. Могут быть и другие льготные кредиты. Смотрите сайт организации KfW, выдающей Baukindergeld и льготные кредиты. Потом вам надо будет посмотреть, какой банк обслуживает подходящий вам льготный кредит.

На что обратить внимание в договоре

1. Штраф за несвоевременное использование кредита

Покупка на этапе котлована чревата тем, что строительство задержится и кредит не будет выбран за год. А оно задержится, уверяю вас.

Тогда банк берет процент за задержку – за то, что он вам тут денежки зарезервировал и терпит непомерные убытки от того, что вы их не берете. Называется штраф Bereitstellungszinsen или Bereitstellungsprovision и составляет, как правило, 0,25 % от невыбранной суммы в месяц, что выльется за стандартные полгода задержки строительства в сумму больше 500 евро. А если вы купили квартиру еще до начала строительства, то сумма может вырасти до очень и очень существенной.

Невыбранная сумма 150.000 Euro	штраф 375 Euro в месяц
100.000 Euro	250 Euro
50.000 Euro	125 Euro

Что вы можете сделать:

• узнать у застройщика план платежей и договориться о том, что Darlehensaufnahme (принятие кредита) начнется позже. Счета за работы выставляются застройщиком частями, всю сумму фирма взять заранее не имеет права. Первой выплатой будет плата за землю (эту сумму вы будете знать сразу) и затем за котлован и фундамент (где-то треть от общей стоимости)
• включить в договор с застройщиком пункт, что при задержке строительства штрафные выплаты от банка берет на себя он. Для этого должен быть утвержден и обязательный план строительства. Честно говоря, для экспатов скорее мало вероятно о чем-то таком договориться.
• договориться с банком, что сначала будет выбран кредит от банка, а потом использованы собственные средства. А вот это кажется более реальным.

Продление bereitstellungszinsfreien Zeit – то есть не год без штрафа, а больше – скорее всего выльется в увеличение процентов по кредиту, что не есть гуд. Тут надо смотреть на план строительства и какие суммы потенциально не будут выбраны и считать, что больше – штраф или увеличение процентов по кредиту. Скорее всего, невыбранной будет сумма 50000 и меньше, поэтому штраф все-таки выгоднее. Тем более что он уменьшается по мере выборки кредита.

Bereitstellungszinsen берут даже по государственному кредиту.

2. Штраф за неиспользование части кредита

Если в результате окажется, что часть кредита вам вообще не нужна, то придется заплатить Nichtabnahmeentschädigung. Небольшие невыбранные суммы банк может простить. Суммы побольше можно закрыть, например, стоимостью встроенной кухни. Старайтесь считать сумму кредита не приблизительно, а как можно более точно.

3. Выплаты по кредиту

Обычные выплаты по кредиту называются Tilgung. Обычные выплаты определяете вы сами – сколько вы готовы платить в месяц. Вычитаем из этой суммы проценты по кредиту, получаем ту сумму, которая погашает кредит. Рекомендуют, чтобы эта сумма составляла не меньше 2, а лучше 3 процента от кредита. Если вы можете платить больше, то это будет еще лучше. Однако при нынешних низких процентах рекомендуют договариваться не меньше чем на 20 лет.

Важный пункт в договоре о кредите – возможность выплачивать какие-то суммы сверх обычных выплат ( Sondertilgung). Такие дополнительные выплаты сократят “тело” вашего кредита и соответственно уменьшат проценты. Если у вас не совсем стабильная ситуация, то обязательно предусмотрите этот пункт в договоре. Если же вы совершенно уверены в вашем высоком заработке, то выгоднее будет увеличить сразу месячные выплаты.

5 процентов Sondertilgung будут вам стоить 0,25% прибавки к Sollzins (базовым процентам по кредиту). Таким образом, они действительно выгодны только тогда, когда вы ими пользуетесь.

Volltilgung означает, что вы выплачиваете сумму кредита без остатка за период фиксации процента.

Tilgungssatzwechsel – возможность сменить сумму месячной выплаты “тела” кредита в случае финансовых затруднений. Некоторые банки позволяют это делать бесплатно, другие требуют изменений процентов. Обратите внимание на этот пункт при заключении договора.

4. Проценты по кредиту

Здесь важны не только проценты, но и срок, на который они фиксируются (Sollzinsbindung). Тут вам поможет игра с Kreditrechner, но все равно на 100 процентов не угадать, что лучше – надолго зафиксировать проценты и тем самым их поднять или зафиксировать на более короткий срок и угодить потом на какой-нибудь экономический кризис и высокие проценты.

При сравнении кредитов обращайте внимание не на Sollzins (это как бы нетто-проценты), а на Effektivzins – проценты с накруткой обслуживания. В обслуживание включаются:

• нетто-проценты
• период фиксации процентов
• расходы банка на обслуживание
• скорость выплаты кредита (Tilgungsraten)
• остаток долга после периода фиксации процентов
• стоимость страхования остатка долга

5. Преждевременное прекращение кредита без штрафа

Закон предусматривает, что через 10 лет после начала кредита вы можете прекратить его с выплатой оставшейся суммы без штрафов. Kündigungsfrist в этом случае составляет 6 месяцев. Вам это может быть выгодно, если актуальные условия сильно изменились и взять кредит на оставшуюся сумму в другом банке будет существенно дешевле. Например, сейчас проценты меньше 1%, а десять лет назад были 2.7%.

Такое погашение называется Sonderkündigungsrecht

Обратите внимание, что остаточный долг должен быть погашен в течение 2 недель, то есть все переводы на другой банк должны быть оформлены заранее.

6. Собственный капитал

Понятно, что чем больше собственный капитал (Eigenkapital), тем лучше. Но каков минимум?

Банк вычисляет это сложным образом через Beleihungswert – гарантированную сумму продажи данного жилья и Beleihungsgrenze – это Beleihungswert минус риск для банка. Эта граница определяет максимальную сумму, которую банк готов вам одолжить. Вы можете рассчитывать не более чем на 70-80 процентов от Beleihungswert, а у некоторых банков эта граница может быть еще ниже. То есть банк уменьшает вашу реальную продажную стоимость до гарантированной ( Beleihungswert), а потом еще считает по своим правилам свой риск, то есть убирает еще 20-30 процентов от уже урезанной суммы (Beleihungsgrenze).

Чтобы поднять границу, банку нужны дополнительные гарантии, например под залог имеющейся недвижимости. Дешевый кредит от государства также поднимает границу.

Теоретически возможно поднять границу до 100 (полное покрытие суммы покупки) или 110 процентов (полное покрытие суммы покупки плюс Kaufnebenkosten, то есть нотариус, маклер, налог и тп., см. первую часть), но это также поднимает и проценты.

7. Другие понятия

Annuitätendarlehen – это когда сумма долга распределяется равномерно по месяцам срока действия договора. При таком виде договора сумма процентов постепенно падает, так как уменьшается основная сумма кредита, а процент выплачиваемого по кредиту постепенно растет, так как вы договорились на фиксированную сумму платежа. То есть сначала, например, у вас в 1000 евро ежемесячного платежа было 7 процентов от основной суммы кредита, а остальное проценты (около 800 к 200 евро), а потом будет меньше 200 и больше 800 евро.

Restschuld – это то, что остается от вашего кредита, когда заканчивается срок фиксации процентов. Вы можете выплатить остаток своими средствами или взять новый кредит, продлив старый (Prolongation) или заключив новый договор, например, с другим банком (Umschuldung)

Cap-Darlehen – кредит, когда ваши проценты меняются каждые полгода. При таком типе кредита вы можете отказаться от него за 3 месяца и гасить ваш долг так, как вам удобно, тогда как при стандартном типе кредита вы платите фиксированные платежи и Sondertilgung, если вы о нем договорились. Особенно подходит тем, кто ожидает поступления больших сумм в ближайшее время.

Не забудьте и о такой форме финансирования кредита, как выплаты через Riester-Rente. Для семей с детьми этот вариант может быть выгоден.

Все темы по жилью – #жилье.